Ипотечный кредит, как правило, берется на долгий срок. И у потенциальных заемщиков бывают закономерные опасения, что за это время в их жизни может многое измениться: работа, состав семьи, состояние здоровья. Некоторые из этих из этих перемен могут довольно сильно подорвать платежеспособность.
Насколько оправданы такие страхи и как можно обезопасить себя от рисков, связанных с ипотечными кредитами?
Кто предупрежден – тот вооружен
Ипотека – это, безусловно, ответственный шаг. Но нельзя сказать, что он более рискован, чем множество других шагов в нашей жизни – организации бизнеса, переезда в другой город, брака, рождения детей. Просто, как и во всех остальных случаях, человек должен четко представлять, на что он идет, и какие расходы ему предстоят. Риски возникают, когда заемщик не имеет достоверной информации по стоимости кредита, последствиям неплатежей и т.п. К сожалению, иногда кредиторам выгодна подобная ситуация, и они не торопятся с самого начала открывать клиенту весь перечень расходов, предстоящих по ипотеке.
Что в связи с этим можно предпринять?
Главное, что в силах заемщика – заранее поинтересоваться у банка полной стоимостью кредита. Законом предусмотрено, что кредитор обязан ее раскрывать до подписания ипотечного договора. Но если заемщик не проявит инициативы, его могут проинформировать обо всех платежах только в тот же день, когда назначено заключение ипотечной сделки. То есть, тогда, когда уже мало кто будет готов изменить свое решение насчет кредита.
Чтобы заемщики изначально имели ясное и четкое представление о будущих платежах, весной этого года федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало форму полной стоимости кредита (ПСК). Это документ, в котором изложена информация о наиболее важных рисках ипотечного кредитования, с которыми может столкнуться заемщик, и всех его возможных расходах, связанных с получением и обслуживанием ипотечного кредита. Ознакомиться с этим документом можно как на сайте агентства, так и непосредственно в банках и организациях, являющихся партнерами АИЖК: все они имеют возможность по запросу граждан раскрывать размер всех платежей по установленной форме. При этом в обязательном порядке заемщику должны сообщить полную стоимость кредита – она фиксируется на первой странице заключаемого кредитного договора.
Защита от перемен
Конечно, даже имея четкое представление о своих платежах по кредиту, никто из нас не застрахован от непредвиденных проблем. Они могут возникать вследствие неожиданных перемен как в нашей жизни, так и в экономике страны. Однако механизм ипотеки предусматривает ряд отработанных инструментов, которые помогут заемщику обеспечить его безопасность.
Первый и основной — это страхование. Банки не зря настаивают на том, чтобы заемщик страховал свою жизнь и трудоспособность при оформлении кредита. В случае, если с ним что-то случится, страховая компания погасит кредит за вас. Кстати, оформлять страховку еще и выгодно: так, по продуктам АИЖК ставка кредитования ниже при наличии личного страхования.
От валютного риска достаточно легко себя обезопасить, если брать кредит в той валюте, в которой вы получаете доход. Большинству из нас зарплата начисляется в рублях. Поэтому и кредит лучше оформлять в российской валюте, чтобы не зависеть от возможных колебаний курса доллара или евро.
Еще один потенциальный риск – падение доходов. Например, из-за временной потери работы или падения зарплат в целом. На этот случай существуют программы страхования или реструктуризации, воспользовавшись которыми заемщик может либо застраховаться от такого события, либо уменьшить свой ежемесячный платеж, либо взять «кредитную паузу» (отсрочить по договоренности с банком платежи по кредиту). Иногда можно также увеличить срок кредитования, благодаря чему уменьшится ежемесячный платеж.
Главное в такой ситуации – не скрывать свои проблемы от банка, увеличивая просрочку по кредиту. В интересах банка предложить заемщику возможные меры восстановления его платежеспособности: реструктуризацию, изменение графика платежей, платежные каникулы и.др.
В самом крайнем случае, если за период реструктуризации, платежеспособность заемщика не восстановилась, закон предусматривает продажу залога ипотеки и погашение долга. При этом не исключено, что полученной от продажи жилья суммы не хватит на погашение задолженности заемщика перед банком (например, если цены на жилье упали). Однако здесь также помогают страховые продукты. Это не является обязательным требованием, но банки рекомендуют заемщикам, особенно при небольшом первоначальном взносе, страховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту. Такая страховка оформляется разово – при получении кредита, на весь срок. Кстати, она не удорожает, а часто, наоборот, удешевляет стоимость займа для заемщика. Поскольку при наличии полиса о страховании финансовой ответственности заемщика, некоторые банки уменьшают процентную ставку по кредиту на 1-2%.
